Wer eine neue Mietwohnung gefunden hat, muss oft ein oder zwei Monate doppelt Miete zahlen. Denn häufig steht die neue Bleibe früher zur Verfügung als die alte kündbar ist. Die Lösung, um Mehrkosten zu vermeiden: Ein Nachmieter muss her. Denn wer einen Nachmieter präsentiert, kommt früher aus dem Mietvertrag – oder? Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), klärt auf und gibt Tipps.
Nachmieterklausel
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate (§ 573c Bürgerliches Gesetzbuch). „Dennoch hält sich hartnäckig die Ansicht, dass sich die Kündigungsfrist verkürzt, wenn der Mieter seinem Vermieter drei potenzielle Nachmieter präsentiert“, so Michaela Rassat. „Das ist jedoch ein Irrtum.“ Mieter können ihre Kündigungsfrist durch Stellen eines Nachmieters nur dann verkürzen, wenn ihr Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthält oder in bestimmten Härtefällen, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran haben, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Eine Nachmieterklausel ist ein Passus im Mietvertrag, der dem Mieter das Recht gibt, bei Stellung eines Nachmieters seine Entlassung aus dem Mietverhältnis zu verlangen.
Härtefall?
Härtefälle, die den Mieter bei Stellen eines Nachmieters zum Vertragsausstieg berechtigen, gibt es eher selten. Die Gerichte sind der Meinung, dass jeder Mieter die heute gesetzlich festgelegten drei Monate abwarten kann. Eine Rolle spielen die Härtefälle daher allenfalls bei alten Mietverträgen mit langen Kündigungsfristen (Vertragsabschluss vor 1. September 2001) oder bei befristeten Mietverträgen, aus denen Mieter nicht vor Ablauf der vereinbarten Frist rauskommen. Als Härtefall gilt etwa die berufliche Versetzung in eine andere Stadt oder wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen in ein Alten- oder Pflegeheim umziehen muss. Der Wunsch nach einer schöneren Wohnung oder der Kauf eines Eigenheims zählen dagegen nicht.
Ist der Nachmieter geeignet?
Meist enthalten Nachmieterklauseln und auch Härtefallregelungen Formulierungen, nach denen der Vermieter den Nachmieter nur akzeptieren muss, wenn dieser „geeignet“ ist. Das bedeutet: „Ein Nachmieter ist nach dem Gesetz dann ‚geeignet‘, wenn er den Mietvertrag übergangslos übernehmen und die Miete bezahlen kann“, erläutert die D.A.S. Expertin. Zudem muss er mit der Miethöhe und -dauer einverstanden sein. Pläne des Nachmieters, die Wohnung zum Teil gewerblich zu nutzen, können ihn ungeeignet machen. Doch auch bei einem geeigneten Nachmieter darf der Vermieter bis zu drei Monate überlegen, ob er ihn übernehmen möchte. Der Vermieter darf übrigens sein Einverständnis nicht davon abhängig machen, dass der Nachmieter eine höhere Miete oder einen für den Vermieter anderweitig günstigeren Mietvertrag akzeptiert.
Frühzeitig Vermieter informieren
Ohne Nachmieterklausel oder Härtefall kann der Vermieter jeden Nachmieter ablehnen und auf Erfüllung des Mietvertrags bis Ende der Kündigungsfrist bestehen. Daher empfiehlt die Rechtsexpertin Mietern, ihren jeweiligen Vermieter frühzeitig über den Auszugswunsch zu informieren. „Dann können Mieter immer noch überlegen, ob sie ihren Vermieter bei der Suche nach einem Nachmieter unterstützen wollen und beispielsweise im Bekanntenkreis rumfragen“, so Rassat. „Aber ohne Zeitdruck und Unsicherheit im Nacken.“ Solche Hilfsangebote können dazu beitragen, dass das Mietverhältnis harmonisch endet.
Tipps für die Suche nach einem Nachmieter
Wer auf der Suche nach einem Nachmieter ist, sollte dies nur in enger Absprache mit dem Vermieter tun. So spart sich der Mieter Streit um die Frage, welche Nachmieter dem Vermieter angenehm sind. Allerdings darf der Vermieter Nachmieter nur aus rationellen Gründen ablehnen und nicht, weil diese zum Beispiel alleinerziehend sind. Zudem sollte der Nachmieter bereit sein, seine Einkommensverhältnisse offenzulegen. Oft ist es auch hilfreich, wenn sich der potenzielle Nachmieter nach Absprache selber beim Vermieter meldet und vorstellt.