Das Landgericht Freiburg macht es Erben nach einem neuen Urteil leichter, eine Erbschaftsimmobilie zu einem besseren Preis zu versteigern. Daran scheitert es in der Praxis oft, weil eine vollständig abbezahlte Grundschuld nicht automatisch erlischt, sondern als Belastung im Grundbuch stehen bleibt. Deshalb muss das Zwangsversteigerungsgericht alte Schulden, für die eine Grundschuld bestellt wurde, in das Startgebot einer Zwangsversteigerung mit einrechnen. Erschwerend kommt bei Erbschaftsimmobilien hinzu, dass sich einzelne Erben einer Löschung der Grundschulden widersetzen, weil sie selber in der Immobilie weiter wohnen oder zumindest einen Weiterverkauf verhindern wollen.
„Doch damit ist jetzt Schluss. Blockiert ein Miterbe die Löschung der Grundschuld im Grundbuch, können ihn die Miterben laut Richterspruch auf Zustimmung verklagen. Begründung des Gerichts: Die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gehöre zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Erbengemeinschaft“, erklärt Manfred Gabler, Geschäftsführer der Fa. ErbTeilung aus Weilheim.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Verstorbene seiner Frau und der Tochter seinen Anteil an einem Wohnhaus im Wert von 200.000 Euro vererbt (LG Freiburg, Urt. v. 1.7.2026, Az.: 5 O 259/25). Die Frau besaß bereits die eine Hälfte des Hauses. Die andere Hälfte teilten sich Mutter und Tochter im Rahmen der Erbengemeinschaft. Die Mutter bewohnte das Haus weiterhin, obwohl das Verhältnis zur Tochter völlig zerstört war. Die Tochter wollte deshalb einen endgültigen Schlussstrich ziehen und beantragte beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung, um das Haus zu Geld zu machen und danach den Erlös entsprechend der Erbquoten zu teilen.
Doch im Grundbuch befand sich eine gefährliche Altlast in Form einer Grundschuld über 70.000 Euro, mit welcher die Familie den Bankkredit für die Bezahlung des Hauses abgesichert hatte. In dem Teilungsversteigerungsverfahren trug die Mutter vor, die Grundschuld habe sie zusammen mit ihrem Mann für notwendige Kredite in der Vergangenheit und auch in der Zukunft eintragen lassen. Im gegenseitigen Einvernehmen sei die Grundschuld auch nach der Rückzahlung der zugrundeliegenden Verbindlichkeit nicht gelöscht worden.
Die Tochter meinte dagegen, die Löschung der Grundschuld verbessere die Erlösaussichten im Versteigerungsverfahren, da auch eine nicht mehr valutierte Grundschuld in das geringste Gebot aufgenommen werde, also der Preis, mit dem die Versteigerung startet. Ziel und Zweck des Versteigerungsverfahrens sei die Auseinandersetzung des Nachlasses. Die Löschung der Grundschuld stelle eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar.
Interesse aller Miterben entscheidend
Das sah das Gericht genauso. Ohne die Löschung der nicht mehr valutierenden Grundschuld wäre die zulässige Teilungsversteigerung erheblich erschwert. Auch wenn das mit der Grundschuld besicherte Darlehen längst abbezahlt ist, bleibt die Grundschuld nämlich im Teilungsversteigerungsverfahren mit dem vollen Betrag von 70.000 Euro bestehen, erläuterte das Gericht. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben im Zwangsversteigerungsgesetz würden alle Grundstücksbelastungen in das geringste Gebot aufgenommen und zwar in Höhe desjenigen Betrags, mit dem sie im Grundbuch eingetragen sind. „Ein vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteiler würde daher die Grundschuld vor der Zwangsversteigerung löschen lassen“, betonten die Freiburger Richter.
Darauf, dass die Mutter die Grundschuld für eine Renovierung oder als Sicherheit für das Bieten im Zwangsversteigerungsverfahren nutzen möchte, komme es nicht an. Denn bei der Beurteilung, ob eine Maßnahme eine ordnungsgemäße Verwaltung darstellt, sei auf das Interesse aller Miterben abzustellen. Die Renovierung oder die Nutzung als Sicherheit für das Mitbieten diene nur dem Interesse der Mutter. Deren Löschung dient durch die Verbesserung der Erlösaussichten wirtschaftlich betrachtet hingegen allen Miterben, konstatierte das Gericht. Die Löschung der Grundschuld stelle daher eine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme dar, der die Mutter zustimmen muss.
„Die Entscheidung sendet ein starkes Signal an alle Erben in Deutschland. Sie müssen sich bei längst zurückgezahlten Grundschulden nicht länger von sturen Miterben blockieren lassen, sondern können diese auf Zustimmung der Löschung der Grundschulden verklagen. Erst nach der entsprechenden Bereinigung des Grundbuchs sollten sie die Erbschaftsimmobilie versteigern“, zeigt Manfred Gabler die praktischen Konsequenzen der Entscheidung auf.
Der Verlust des Wohnraums ist vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen worden
Zwar gab das Gericht gegenüber der Mutter zu, dass die Tochter das Zwangsversteigerungsverfahren „offensichtlich auch aus verfahrensfremden Zwecken betreibt.“ So trug die Tochter im Versteigerungsverfahren selbst mit Vehemenz vor, dass es ihr nicht um den finanziellen Ausgleich gehe, sondern um die „räumliche Trennung zum Wohle aller“. Es solle wieder „Ruhe und Frieden“ einkehren. Durch die Teilungsversteigerung könnten gesundheitliche Beeinträchtigungen auf beiden Seiten vermieden werden. Es solle wieder „durchgeatmet“ werden können ohne Furcht, über die Grundstücksgrenze beleidigt zu werden. Der Bruch der Beziehung sei so erheblich, dass sie nicht gezwungen werden könne, in der Gemeinschaft zu bleiben. Kurzum: Die Tochter erhoffte sich mit dem Zwangsversteigerungsverfahren, eine räumliche Trennung, mithin den Auszug der Mutter, herbeizuführen.
Mutter kann das Haus ersteigern
Dies allein genügt jedoch nicht, um eine unbillige Härte für die Mutter anzunehmen, betonte das Gericht. Denn die geforderte unbillige Härte muss über das typische Risiko hinausgehen, das Miteigentum und die damit verbundene Vorteile zu verlieren. Wörtlich heißt es in der Entscheidung: „Allein der Verlust des Rechts, das im Miteigentum stehende Haus weiter bewohnen zu können, reicht in der Regel nicht. Die Aufhebung und die begehrte Teilung muss für den Betroffenen in solchem Maße unzumutbar sein, dass die vom Gesetz bejahte Fälligkeit des Teilungsanspruchs bzw. die von ihm vorgesehene Art der Teilung ausnahmsweise verneint werden muss. Der typischerweise aus der Veräußerung oder Teilung jedes gemeinschaftlichen Gegenstands resultierende Nachteil genügt nicht.“ Der von der Mutter befürchtete Verlust ihres Wohnsitzes stellt nach Ansicht des Gerichts das typische Risiko dar, das mit dem Verlust des Miteigentums einhergeht. Dass hiermit auch ihre wirtschaftliche Existenz verloren ginge, ist nicht ersichtlich. Soweit vorgetragen, wird das Grundstück von der Mutter allein zu Wohnzwecken genutzt. Hinzu kommt, dass es der Mutter frei steht, selbst mitzusteigern und sich somit ihr Wohnrecht zu sichern. Der Verlust des Wohnraums, so das Gericht, sei zwar hart, vom Gesetzgeber im Rahmen der Auseinandersetzung aber in Kauf genommen worden.
Auch die Grundschuldzinsen rechnet der Staat mit ein
Manfred Gabler von der Fa. ErbTeilung begrüßt die Entscheidung und warnt zugleich vor weiteren Risiken in Teilungsversteigerungsverfahren, wenn die Grundschuld nicht vor dem Versteigerungsbeginn aus dem Grundbuch gelöscht wurde. Neben den Verfahrenskosten und dem Grundschuldwert rechnet der Staat auch die Grundschuldzinsen mit in das geringste Gebot ein. Die Grundschuldzinsen dürfen nicht mit den Darlehenszinsen gleichgesetzt werden. Sie werden mit in das Grundbuch aufgenommen und dienen der Bank als Absicherung dafür, dass der Kunde das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Deshalb sind die Grundschuldzinsen viel höher als die Darlehenszinsen – meist um die 12 bis 18 Prozent jährlich. Die Grundschuldzinsen werden in Zwangsversteigerungsverfahren im Schnitt für maximal 2 ½ Jahre in das Startgebot eingepreist. 18 Prozent pro Jahr ergeben für 2 ½ Jahre schon 45 Prozent. Das bedeutet, die laufenden Zinsen können leicht das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung noch mal um 45 Prozent des Nominalwerts der bestehen bleibenden Grundschulden in die Höhe treiben. „Deshalb sind es vor allem auch die Grundschuldzinsen, die einer Teilungsversteigerung im Wege stehen. Oft sind diese viel höher als der Verkehrswert“, erklärt Manfred Gabler. „Dann wird niemand mehr bieten wollen.“
Hat die Immobilie etwa einen Wert von 200.000 Euro und ist im Grundbuch eine Grundschuld über 150.000 mit 18 Prozent Zinsen eingetragen, dann beträgt allein das niedrigste Gebot 217.500 Euro (150.000 Euro + 18 Prozent Zinsen über 2 ½ Jahre). Dazu kommen noch die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, eine Zuschlagsgebühr, Grundbuchkosten und Zuschlagszinsen. „Das alles zusammen genommen macht es für einen potenziellen Ersteher unwirtschaftlich, für eine solche Immobilie mitzubieten, selbst wenn das Darlehen längst abbezahlt ist“, stellt Gabler fest. Diese Unsicherheiten ließen sich nur durch die Löschung der Grundschuld ausräumen.
